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상업용 리스 계약: 계약 전 알아야 할 필수 사항

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상업용 리스 계약: 계약 전 알아야 할 필수 사항

건물을 소유하고 계신 분이 아니라면 비즈니스를 시작하시면서 상가 건물을 리스해야 하는 경우가 대부분입니다. 그러나, 이때, 건물주와 합의하시는 리스 계약서의 조건에 따라 비즈니스의 성사가 좌우될 수도 있다는 사실을 아시는 분은 많지 않습니다. 역으로, 상가 건물을 소유하신 건물주라면 테넌트와의 임대 계약서를 제대로 작성하지 않으셨다가 나중에 큰 낭패를 보는 경우도 있습니다.  따라서, 세입자이건 건물주이건 임대 계약서 작성 시 무엇에 유의해야 하는 지를 아시는 것이 중요합니다.

1. 상업용 리스 vs. 주거 임대

상가 건물 리스와 주거 임대는 법적으로 또 실질적으로 크게 다릅니다. 몇 가지 중요한 차이점은 다음과 같습니다.

– 주거 임차보다 법적 보호 장치가 적음. 주택 혹은 아파트를 빌리는 개인은 일반적으로 “소비자”로 간주됩니다. 따라서, 주거 임차인에게는 일반적으로 “소비자”를 보호하는 법이 모두 적용됩니다. 그러나, 상가를 빌리는 임차인/회사는 소비자로 분류되지 않습니다. 따라서, 법의 힘을 빌릴 여지가 많지 않습니다. 예를 들어, 뉴저지에서는 주거 임대의 경우 집주인이 월세의 1.5배 이상의 보증금을 요구하지 못하도록 법으로 규정하고 있습니다. 그러나, 상가 건물의 경우, 건물주는 그 이상의 보증금을 요구할 수 있습니다.

– 주거 임차보다 장기이며 계약 파기가 훨씬 어려움.주거 임대의 경우, 길게는 1년, 짧게는 월 단위로 (month-to-month) 임대차 계약을 하시는 분들도 많습니다. 또한, 1년 계약으로 살다가 중간에 부득이한 사정으로 이주해야만 하는 경우, 새로 이사해 올 사람을 구한다든 지 하는 방법으로 집주인과 큰 분쟁 없이 해결할 수 있는 방법도 있습니다.

하지만 상가 임대의 경우에는 5년 계약, 그 이후 5년 연장을 옵션으로 하는 경우가 일반적이고 이보다 더 길게 계약을 원하는 경우도 많습니다. 한편, 리스 기간 중간에 계약을 파기하고자 한다면 다른 비즈니스를 세입자로 데려오는 것도 쉽지 않을 뿐더러 설사 그렇다고 하더라도 건물주는 원래 임차인/회사를 놓아주지 않을 수도 있습니다. 다시 말해, 가게에서는 나오더라도 만일 새 임차인/회사가 렌트비를 내지 못한다면 건물주는 원 계약자에게 이를 청구할 수도 있습니다.

– 협상 여지가 많음. 하시고자 하는 비즈니스의 성격에 따라 기존 상가 유닛을 수리/보수해야 한다면 비교적 큰 공사라도 건물주는 큰 반대 없이 이를 허용할 것입니다. 그러나, 반드시 사전에 건물주에게 수리/보수 계획을 가능한 한 자세히 알리고 서면 승인을 받으신 후 공사 중간 중간에도 건물주에게 업데이트를 하시도록 권고합니다.

2. 내 사업의 성격과 입지, 리스 계약 조건이 맞는 지 결정

첫 번째로, 건물주가 원하는 렌트비를 낼 수 있을 만큼 비즈니스에서 수입이 나오는 지를 고려해 보십시오. 렌트비를 낼 수 없는 상황에서 파기가 어려운 리스 계약의 기간이 5년 혹은 10년이 남았다면 이보다 더 큰 걱정은 없습니다. 반대로 어쩌면 예상 보다 비즈니스가 잘 되어서 더 큰 건물로 이사하고 싶을 수도 있고 혹은 가게 영업 시작 후 몇 달을 지내 보니 가게 위치가 내 비즈니스와 맞지 않다는 결론을 내릴 수도 있습니다. 따라서, 입지 선정, 렌트비 결정 시 여러 가지 조건들을 심사 숙고하실 것을 권유 드립니다. 새로 시작하는 종목이고 잘 알지 못하는 위치라면 가능한 한 첫 리스 기간을 단기로 하면서 연장을 옵션으로 협상을 하시는 것이 좋습니다.

또한, 사업을 시작하시는 가게 내부에 관해서 건물주와 협상을 해야 할 경우도 있습니다. 예를 들어, 건물 내부에 칸막이를 설치한다든지, 물건 납품/배달의 용이를 위해 건물 뒤에 별도의 창고를 만들어야 한다든지 하는 경우 설치 내용 및 누가 설치할 것인지 등에 대해서도 건물주와 합의를 이루셔야 합니다.

한편, 계약서 상에는 크게 중요하지 않아 보이는 내용이지만 귀하의 사업상 매우 큰 영향을 미치는 조건들이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 델리나 샌드위치 샾 같이 예약 없이 찾아 오는 손님들에 의존하는 가게의 경우, 건물 밖 잘 보이는 곳에 가게 사인을 내걸거나 길거리에 내 놓을 수 있어야 합니다. 또한, 큰 상가 내에서 기념품 가게를 계획하고 계신다면 건물주가 그 상가 내에는 앞으로 다른 기념품 가게에 리스를 주지 않겠다는 내용을 계약서에 넣으셔야 합니다.

최유미 변호사 – 뉴저지, 뉴욕 라이센스 소유
www.choibose.com

위 내용은 법률 자문이 아닌 법률 정보 목적으로만 제공되었습니다.위 정보를 수령하였다고 해서 변호사-고객 관계가 형성되는 것은 아닙니다. 그러므로, 위 정보를 제공한 개인 및 사업자는 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.

미국내 사업체 형태 – 법인 (Corporation) 및 유한 책임 회사 (Limited Liability Corporation: LLC)

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법인, 유한 책임 회사, 법인 형태

법인 (Corporation) 및 유한 책임 회사 (Limited Liability Corporation: LLC)

법인이나 유한 책임 회사를 설립하려면 일정한 절차를 거쳐야 하고 비용도 들지만 하시려는 사업의 종류/내용에 따라 법인 설립이 장기적으로 더 유리한 경우도 있습니다. 법인이나 유한 책임 회사의 가장 큰 장점은 사업상 발생한 채무나 법원으로부터 판결을 받은 채무가 있다 하더라도 법인과 유한 책임 회사 소유주들 개인 재산을 침범할 수 없다는 점입니다.

1. 법인 (corporation)

법인은 우선 이를 소유, 운영, 통제하는 개인과는 완전히 별개의 법적, 세무 실체라는 점에서 다른 회사 형태와 차별화됩니다 (예, 파트너쉽). 즉, 법인은 독립적 세무 실체이기 때문에 회사가 벌어 들인 소득은 법인 소유주 개인의 소득 신고에 포함되지 않고 법인 별도의 세무 번호를 통해 신고를 하게 됩니다. 법인 소유주들은 급여, 보너스 등과 같이 법인에서 지급 받은 금액에 대해서만 개인 소득 신고를 하면 됩니다.

2. 유한 책임 회사 (Limited Liability Corporation: LLC)

법인 (corporation)과 마찬가지로 LLC도 소유주의 재산은 LLC의 부채로부터 안전합니다. 그렇지만, 세금 보고의 경우, LLC는 파트너쉽과 유사하여 LLC의 소유주들이 LLC가 창출해 낸 소득 중 개인의 몫에 대해 개인 소득 보고에 포함시킵니다.

법인과 LLC는 사업의 성격 상 큰 채무를 발생시킬 위험이 크거나 법인을 설립하는 개인의 재산이 많아서 이를 사업상 발생하는 채무로부터 보호하고 싶은 경우 유리한 회사 형태입니다.

비영리 법인 (Nonprofit Corporation)

비영리 법인은 자선, 교육, 종교, 문화, 과학 증진을 목적으로 설립하는 법인을 일컫습니다. 비영리 법인은 개인이나 회사로부터 공개적으로 혹은 사적으로 기금을 마련할 수 있습니다. 즉, 일반 사기업으로 본다면 투자를 받을 수 있다는 것입니다. 그러나, 비영리 법인이 공공 사회에 기여하는 바를 인정하여 연방 및 주 정부는 비영리 법인의 기금에 일반적으로 세금을 매기지 않습니다.

최유미 변호사 – 뉴저지, 뉴욕 라이센스
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#미국진출 #법인형태 #뉴욕창업 #뉴저지창업 #한인기업

 

미국내 사업체 형태 – Sole Proprietorship & Partnerships

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법인 형태, 1인 사업체, 파트너쉽

미국 진출을 계획하시는 한국 기업인들 혹은 미국에서 창업을 꿈꾸는 한인 교포들께 미국 내 사업체 설립과 관련된 법률 정보를 알려 드리고자 합니다. 그 첫 번째 기획으로 사업을 시작할 때 고려할 수 있는 사업체의 법인 형태 를 알아봅니다.

Sole Proprietorships (1인 소유주 사업체)및 Partnerships (파트너쉽)

사업을 처음 시작하시는 분들은 대부분 첫 사업체 형태로 Sole Proprietorships (1인 소유주 사업체)나 파트너쉽 형태를 선택하십니다.

Sole Proprietorships (1인 소유주 사업체)

Sole proprietorship의 가장 큰 장점은 우선 주정부에 등록을 해야 하는 번거로움이 없다는 것입니다. 즉, 하시고자 하는 사업 아이템을 결정하셨고 재정적 준비가 완료되었다면 복잡한 서류상의 법적 절차를 거칠 필요 없이 바로 사업을 진행하시면 됩니다.

Sole proprietorship은 소유주가 곧 사업체입니다. 따라서, 사업체의 수익이나 손실은 소유주의 개인 세금 보고 시 개인 소득 신고와 함께 보고하게 됩니다. 한가지 주의하실 것은 Sole proprietorship은 소유주와 사업체를 동일인(업체)으로 간주하기 때문에 사업체의 부채, 법원 판결 등이 모두 소유주에게도 적용됩니다. 예를 들어, 사업체 운영으로 발생한 채무를 사업체에서 나온 수익으로 갚지 못할 경우, 채권자는 소유주의 개인 재산에도 차압을 걸 수 있습니다.

Partnerships (파트너쉽)

파트너쉽은 Sole proprietorship과 유사하지만 소유주가 2명 혹은 그 이상이라는 점이 다릅니다. Sole proprietorship과 마찬가지로 창업 관련 법적 서류를 등록하지 않아도 되며 파트너들끼리 사업을 시작하시는 것으로 창업이 되었다고 간주합니다. 역시 Sole proprietorship과 마찬가지로 회사의 손익은 각 파트너의 지분대로 개인 소득 신고 시 함께 보고합니다. 마찬가지로 사업체의 부채나 법원 판결 때문에 각 파트너의 개인 재산이 압류를 당할 수도 있습니다.

Sole proprietorships (1인 소유주 사업체)이나 partnerships (파트너쉽)은 사업 운영에 따른 부채 발생을 크게 염려하지 않아도 되는 업종 (예를 들어, 판매할 상품을 도매로 사기 위해 큰 자금을 빌려 오지 않아도 되는 서비스 업종)에 이상적입니다.

Limited Partnerships (유한 파트너쉽)

유한 파트너쉽은 설립 과정이 복잡하고 비용이 많이 들기 때문에 일반적으로 소규모 업체에는 적합하지 않습니다. 유한 파트너쉽에는 general partner (무한 책임 파트너, 개인일 수도 있고 회사일 수도 있음)가 존재하고 이 무한 책임 파트너가 다른 개인이나 기업의 (Limited Partners, 유한 책임 파트너) 투자를 받습니다.

무한 책임 파트너는 파트너쉽 사업체 운영을 맡고 사업체의 부채도 개인적으로 책임집니다 (무한 책임 파트너가 “회사 (Corporation)” 혹은 “유한 책임 회사 (Limited Liability Corporation: LLC)”인 경우는 예외). 유한 책임 파트너들은 사업체 운영 및 사업 결정에 거의 관여하지 않으며 그 대신 사업체의 부채 등에 관해 개인적 책임은 없습니다.

이상 미국내 사업체의 법인 형태 로 1인 소유주 사업체와 두 가지 파트너쉽에 대해 알아 보았습니다. 이외에도 “회사 (Corporation)” 및 “유한 책임 회사 (LLC)”를 비롯한 기타 법인 형태 도 다음 기회에 설명 드리도록 하겠습니다.

도움이 되었기를 바랍니다.

위 내용은 법률 자문이 아닌 법률 정보 목적으로만 제공되었습니다.위 정보를 수령하였다고 해서 변호사-고객 관계가 형성되는 것은 아닙니다. 그러므로, 위 정보를 제공한 개인 및 사업자는 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.

사업체 매매: 리스 계약 체결 시 건물주와의 협상

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사업체, 매매, 건물주, 임차인, 테넌트

얼마전, 중앙일보 미주판 Ask 상담 코너에 올라온 질문과 제 답변을 간추렸습니다. 사업체 매매 시 비지니스의 매매 계약 자체 뿐만 아니라 비지니스가 자리 잡고 있는 건물주와의 리스 계약을 협상하고 성사시키는 것도 작은 일이 아닐 수 있습니다. 소규모 자영업을 주로 운영하시는 한인 여러분께 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.

질문:

뉴저지에서 작은 사업체를 사려고 지금 준비중인데 건물주가 비지니스 구매자의 크레딧을 조사하고자 하며 판매자와의 계약서를 보자고 합니다. 리스가 확정된 후 비지니스 매매 계약에 서명을 하고 싶은데, 절차가 어떻게 되는지요?

제 답변:

뉴저지에서 비즈니스를 사고 팔 시 해당 비즈니스가 자리 잡고 있는 건물의 주인이 새 주인의 크레딧을 조사하는 것은 관례입니다. 비즈니스 계약에 아직 서명하지 않으셨는데 건물주가 판매자와의 계약서를 요구한다면 리스 계약이 성사되는 것을 보고 난 후에 비즈니스 매매 계약에 서명하기로 하였다고 건물주에게 말씀하시면 됩니다. 또, 일반적으로 비즈니스 매매 계약서에는 리스가 성사되지 않으면 매매 계약도 무효가 된다는 조항이 포함되어 있습니다.

비지니스 매입자가 아직 서명하지 않았고 따라서 매매 계약이 아직 성사되지 않았더라도 매매 계약 내용 중 건물주에게 해가 될 만한 항목이 있는 지를 보기 위해 건물주가 매매 계약서를 보기를 원할 수도 있습니다. 즉, 간단히 말씀 드려 세입자간 매매 계약이 성사될 경우에만 귀하에게 리스를 주겠다라는 의미가 아니라 매매 계약서 상에 건물주에게 해가 될 만한 계약 조건 항목이 있는 지, 있다면 그 이유 때문에 새 세입자에게 리스를 주지 않을 수도 있다는 뜻입니다.

부디 순조롭게 리스 계약, 매매 계약을 진행하셔서 새 비즈니스가 번창하시기를 기원합니다.

위 내용은 법률 자문이 아닌 법률 정보 목적으로만 제공되었습니다.위 정보를 수령하였다고 해서 변호사-고객 관계가 형성되는 것은 아닙니다. 그러므로, 위 정보를 제공한 개인 및 사업자는 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.

사업체 매매 (Business Purchase): 꼼꼼한 실사로 큰 피해 막아야

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자산, 부채, 평가, 사업체 매매, 비지니스

사업체 매매 (Business Purchase): 꼼꼼한 실사로 큰 피해 막아야

새로운 사업체를 인수하는 것은 일생 일대의 기회가 될 수도 있고 큰 재앙의 시작일 수도 있습니다. 따라서, 사업체를 인수하기 전 꼼꼼한 조사를 통해 될 수 있는 한 많은 정보를 찾아내야 합니다.

매매 대상으로 나온 비즈니스에 관한 대부분의 정보는 현재 그 사업체를 소유한 주인에게서 얻을 수 있습니다. 하지만, 이런 정보를 얻어내기 위해서는 사업체를 인수할 사람이 자신의 변호사와 회계사 이외에는 어느 누구와도 이 정보를 공유하지 않겠다는 각서에 서명을 하는 것이 통례입니다.

사업체의 재정 상태
우선 무엇보다도 인수하려는 사업체의 재정 상태를 조사하는 것이 급선무입니다. 올해의 대차 대조표나 지난 5년간의 손익 계산서, 또, 지난 5년간의 세금 보고서 (수입, 판매세 등을 파악할 수 있음), 감사를 받은 재무 제표, 공급 업체에 아직 지불하지 않은 대금이 있는 지, 혹은 손님으로부터 아직 받지 못한 금액이 있는 지 등을 조사해 보십시오.

추가로 사업상의 채무가 있는 지 있다면 혹시 채권자가 사업용 자산에 담보를 걸어 놓은 것이 있는 지 등도 알아보셔야 합니다. 사업용 자산이 담보로 잡혀 있는 지는 본인 혹은 변호사를 고용하였다면 담당 변호사가 공공 기관을 통해 이를 찾아낼 수 있습니다. 만일 채권자가 돈을 빌려줄 때 UCC-1이라는 양식을 해당 기관에 접수시켰다면 사업체의 주인이 바뀌어도 담보로 잡힌 사업용 자산을 압류하여 판매할 수 있다는 사실에 주의하십시오.

사업체 자산 반드시 눈으로 확인해야
사업체 인수 시 기계나 도구 등도 함께 인수하신다면 기계나 도구가 제대로 작동을 하는 지 점검하십시오. 본인께서 하기가 힘드시면 해당 분야의 전문가를 고용해서라도 점검하시기를 권해 드립니다. 만일 인수할 사업체의 장비인데 타 업체에 대여 된 것들이 있다면 임대 계약서에 사주가 바뀐다 하더라도 해당 장비를 돌려 받을 수 있다는 조항이 있는 지를 확인하십시오.

만약 소매업을 인수하신다면 여러 가지 상품이나 물건들도 함께 인수하실 것입니다. 인수할 물건의 유효기간 혹은 제철이 아니거나 유행이 지난 상품이 있는 지 등을 확인해 보십시오.

임대 계약
대부분의 사업체는 임대한 공간에서 사업을 영위합니다. 따라서, 임대 계약서를 자세히 검토하는 것은 매우 중요합니다. 임대 계약 기간, 재계약 옵션이 있는 지, 임대 계약 조건은 합리적인 지 등을 검토해 보십시오.

사주가 바뀔 때 건물주의 동의를 얻어야 한다는 조항이 있을 수도 있습니다. 한편, 가능하다면 건물주와 새로 협상을 해서 조건이 더 좋은 임대 계약을 (예, 장기 임대 혹은 임대료 인하 등) 맺을 수도 있을 것입니다. 또한, 밀린 임대료가 있는 지 등도 확인하여 후일 본인의 잘못이 아닌데도 퇴거 소송을 당하는 일이 없도록 해야 합니다.

인수 대금 분할 지급
만일 인수 대금을 클로징때 전액 지불하시지 않아도 된다면 사업체 인수 거래가 끝난 후 몇 번에 걸쳐 나누어 지급하도록 합의하시는 것이 좋습니다. 만일 인수 거래가 끝난 후 이전 사주가 중요한 정보를 알리지 않음으로 인해 귀하가 피해를 입게 된 경우 (예를 들어, 미납한 세금 혹은 채무 때문에 사업에 지장이 생긴다면) 앞으로 지불해야 할 인수 대금에서 이를 제하고 지급할 수도 있기 때문입니다.

위 내용은 법률 자문이 아닌 법률 정보 목적으로만 제공되었습니다. 위 정보를 수령하였다고 해서 변호사-고객 관계가 형성되는 것은 아닙니다. 그러므로, 위 정보를 제공한 개인 및 사업자는 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.

미국 세금 보고: 국세청의 벌금 감면

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세금 체납, 벌금, 감면

국세청의 벌금 감면: IRS Penalty Abatement

미국에서 생활하다 보면 혹은 비즈니스를 하다 보면 한국과 다른 세법 때문에 자칫 세금 보고를 생략하거나 잘못 보고하는 경우가 있습니다. 이로 인해, 국세청으로부터 벌금을 부과받게 되면 난감해지기 일쑤입니다. 다행히도 미 국세청은 이와 같은 납세자들의 벌금을 감면해주는 몇 가지 정책을 마련하였습니다.

합당한 이유 (Reasonable Cause): 이 정책은 다분히 각 납세자의 개별 상황에 따라 감면받을 지의 여부가 결정됩니다. 이 경우, 납세자는 주어진 환경에서 최선을 다하여 납세 의무를 다하려고 노력하였슴에도 불구하고 세법을 어기게 되었슴을 증명할 수 있어야만 합니다. 또, 경우에 따라서는 납세자의 위법 행위가 고의가 아니었슴을 입증해야 할 때도 있습니다. 국세청은 납세자의 질병, 천연 재해 혹은 화재나 홍수로 인한 기록의 영구 손실 등과 같이 납세자가 통제할 수 없는 상황에서 위법이 이루어졌는 지를 검토한 후 감면을 결정하기도 합니다.

위 사항 이외에 국세청의 벌금을 감면 받을 수 있는 방법 중 가장 많이 사용되는 것으로 최초 벌금 감면 혜택 (First-Time Penalty Abatement: FTA)을 들 수 있습니다. 이 혜택은 과거 3년간 세법 위반 기록이 없는 납세자에게만 해당되며 단일 세금 보고 기간만을 대상으로 합니다 (개인 및 법인 납세자는 1년, 급여 세금의 경우는 1분기).

만일 납세자가 합당한 이유에 해당되는 상황이라면 국세청에 이를 먼저 제시한 후 이에 근거하여 감면 혜택을 받을 수 있는 지 알아봅니다. 과거에 합당한 이유를 근거로 벌금을 감면 받았다고 해도 나중에 FTA를 근거로 벌금 감면을 요청할 때 불이익을 당하지는 않습니다.

위 내용은 법률 자문이 아닌 법률 정보 목적으로만 제공되었습니다. 법률 정보는 개인의 특정 상황에 법률을 적용하는 법률 자문과 다릅니다. 본 사이트에 제공되는 정보가 정확하고 유용하도록 정보 제공자는 최선을 다하겠지만 위에서 제공된 정보 및 귀하의 해석이 귀하의 상황에 적합한 것인지에 대한 전문적 조언이 필요하다면 변호사와 상담하실 것을 권고합니다. 위 정보는 변호사-고객 관계를 형성하고자 제공된 것이 아니며 따라서 위 정보를 수령하였다고 해서 변호사-고객 관계가 형성되는 것은 아닙니다. 그러므로, 위 정보를 제공한 개인 및 사업자는 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.