Home 부동산법 내 집의 개, 증축 – 변형 허가 (Variance)가 꼭 필요한가요?

내 집의 개, 증축 – 변형 허가 (Variance)가 꼭 필요한가요?

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뉴저지 주택 건설 증축 변형 허가 (variance)

주택 증축 혹은 차고 건축에도 변형 허가 (Variance) 필요한지

뉴저지 주택의 개, 증축 시 시공 허가만으로는 부족할 수도

본인이 직접 소유한 주택일지라도 뉴저지에서 주택을 개조하거나 증축, 심지어 담장을 세우거나 뒷마당에 창고 혹은 수영장을 만들 때 살고 계시는 타운쉽의 허가를 받아야 한다는 사실을 알고 계십니까? 새로 짓고자 하는 건축물이 (예, 차고) 살고 계시는 타운쉽이 정한 주택/부동산 관련 조례나 규제에 어긋하는 것은 아닌 지 짓기 전에 미리 확인해 보시지 않으면 완공 후 허가를 받지 못해 해당 건축물을 사용하지 못하시거나 최악의 경우 파기해야 하는 낭패를 겪기도 합니다. 그러나, 조례나 규제에 어긋난다고 해서 절대 설치할 수 없는 것은 아닙니다. 만일 귀하께서 계획하시는 것이 타운쉽의 조례나 규제에 어긋하는 작업이라면 조례 예외 허가 혹은 변형 허가 (variance)를 타운쉽에 신청하여 받으신 후에 건축을 시작하시면 됩니다.

예를 들어, 나대지에 건물을 지을 경우, 건물의 시작선이 대지 경계선으로부터 20피트 이상 안쪽으로 들어오도록 규정하는 타운이 있습니다. 따라서, 새로 지을 건물이 대지 경계선과의 거리가 15피트 밖에 되지 않거나 기존 건물을 증축하는 데 그 증축분 때문에 대지 경계선과의 거리가 20피트 이하로 줄어 든다면 건물주는 증축을 시행하기 전 타운쉽으로부터 변형 허가 (variance)를 먼저 받아야 합니다.

한편, 건물의 높이 제한, 부속 건축물의 숫자 제한, 주 건물이나 기타 구조물 등 부동산 내 모든 건물의 면적 제한 등에 관한 규제에 따라 한 개 이상의 변형 허가 (variance)를 받아야 할 경우도 있습니다. 건물/주택의 개, 증축과 관련 가장 흔히 요구되는 변형 허가 (variance)는 다음과 같습니다.

  1. 앞마당 후퇴선 (보도 혹은 차도와 내 건물이 시작되는 경계선과의 거리)
  2. 뒷마당 후퇴선 (본인의 대지 경계선 혹은 뒷 집 대지 경계선과 내 건물이 시작되는 경계선과의 거리)
  3. 옆마당 후퇴선 (본인의 대지 경계선 혹은 옆 집 대지 경계선과 내 건물 시작이 시작되는 경계선과의 거리)
  4. 건물 면적
  5. 본 건물, 부속 건물, 창고 등 모든 건물의 면적
  6. 건축물의 높이

건물의 개, 증축을 계획하고 계신다면 계획하고 있는 건물의 설계 도면이나 특성 상 필요한 변형 허가 (variance)가 없는 지 건축 설계사나 시공업체와 처음부터 자세히 논의해야 합니다. 많은 경우, 타운을 잘 알고 있는 건축 설계사라면 해당 타운의 조례나 건축 규제 등에 대해 잘 알고 있을 것이기 때문에 변형 허가 (variance)를 받지 않아도 되도록 처음부터 건물을 설계할 수 있을 것입니다. 그러면 이에 따른 불필요한 비용이나 시간 지연을 예방할 수 있습니다.

변형 허가 (variance)는 주로 토지 용도 지정 위원회 (Zoning Board)에 신청서를 내는 데 뉴저지의 각 타운은 타운마다 대부분 별도의 토지 용도 지정 위원회가 있습니다. 토지 용도 지정 위원회 (Zoning Board) 와 타운 개발 위원회 (Planning Board) 를 합쳐서 하나의 토지 이용 위원회 (Land Use Board)로 운영하는 타운도 있습니다. 한편, 타운 개발 위원회 (Planning Board)의 주 관할 사항은 타운 내 토지 개발 신청서와 토지 분할 신청서 등을 심사하는 일입니다.

한편, 변형 허가 신청서를 타운쉽의 토지 용도 지정 위원회에 제출할 때 이와 동시에 해당 부동산의 200 피트 반경 내에 있는 부동산의 소유주들에게도 귀하가 변형 허가 (variance)를 신청했다는 사실을 알리는 통보를 해야 합니다. 통보를 받은 이웃들은 토지 용도 지정 위원회 (Zoning Board)의 심사일에 모임에 나와서 해당 변형 허가 (variance)를 찬성, 혹은 반대하는 발언을 할 수 있습니다.

변형 허가 (variance) 신청서에 필요한 모든 서류를 제출하고 나면 타운쉽에서 심사일 날짜를 결정합니다. 심사 당일 회의에서는 신청 당사자 혹은 변호사가 변형 허가 신청서의 내용대로 건축을 하더라도 이는 토지 이용 조례를 위반하는 것이 아님을 설득해야 합니다. 토지 용도 지정 위원회에서 신청서를 승인하면 변형 허가가 나오고 신문 광고 등의 후속 절차를 거친 후 건물 개, 증축을 시행할 수 있게 됩니다. 그러나 만일 토지 용도 지정 위원회에서 이를 승인하지 않으면, 정규 법원을 통한 별도의 항소 절차를 밟지 않는 한,  제출된 신청서의 내용대로는 건물을 개, 증축할 수 없게 됩니다.

따라서, 주택이나 상가 건물의 개, 증축을 계획하고 계시는 분이라면 처음부터 설계사, 도시 계발 전문인, 전문 엔지니어, 토지 개발/이용법 전문 변호사 등과 함께 변형 허가 신청서 제출에 대해 상세히 논의하시는 것이 중요하다 하겠습니다.

최유미 변호사 – 뉴저지, 뉴욕 라이센스 소유
choibose.com

위 내용은 법률 자문이 아닌 법률 정보 목적으로만 제공되었습니다.위 정보를 수령하였다고 해서 변호사-고객 관계가 형성되는 것은 아닙니다. 그러므로, 위 정보를 제공한 개인 및 사업자는 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.

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