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주택 압류 및 경매 – 절차와 가능한 해결책

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뉴저지 주택 압류 절차 포클로져 파산

주택 압류 및 경매 절차

힘든 이민 생활을 통해 어렵게 마련한 내 집, 대출금과 재산세를 꼬박 꼬박 납부하며 잘 지켜보려 하지만 때로는 일시적인 재정난으로 본의 아니게 대출금 마감일을 넘기게 되기도 합니다. 대출금 상환이 제때에 이루어지지 않으면 은행에서는 주택 압류 절차를 밟게 됩니다. 그러나, 뉴저지는 반드시 법원을 통해 은행이 주택 압류 절차 를 진행할 수 있는 판결문을 받아야만 이를 진행할 수 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다. 또한, 이 판결문을 받기 위해서 혹은 받고 난 이후 주택 압류 절차 를 마칠 때까지 모든 과정에서 은행은 관련 법규와 판결문의 내용을 반드시 따라야 한다는 것도 기억하시기 바랍니다.

주택 압류 및 경매 절차 (Foreclosure) 시작

주택 압류 절차 는 보통 대출금 상환이 중단된 지 3개월 이후에 시작할 수 있지만 은행에 따라 또, 모기지 상환 계약 조건에 따라 그 이전에 시작될 수도 있습니다.

뉴저지 주택 압류법에 따르면 대출금 상환이 최소한 한 번 혹은 두 번은 중지 되어야 주택 압류 절차 를 시작할 수 있습니다. 따라서, 대출금을 처음으로 미납한 이후 약 90여일 정도가 지나면 모기지 대출 금융 기관에서 주택 압류 절차 를 진행할 대상으로 간주합니다. 일단 이 대상에 들어가면 금융 기관은 주택 소유주에게 등기 우편으로 편지를 보내어 밀린 모기지를 갚으라고 통보합니다. 이 편지가 주택 소유주에게 전달된 이후 30일 이상이 지나야만 은행은 법원에 소장을 제출할 수 있습니다.

한편, 은행이 주택 소유주에게 보내는 편지에는 법에 따라 다음과 같은 사항이 반드시 포함되어야 합니다.

  • 은행이 해당 주택에 모기지를 내 주었기 때문에 그 집에 대한 권리가 있음을 알리는 내용. 은행의 이름과 주소, 대리인이 있다면 대리인(회사)의 이름과 주소도 포함.
  • 모기지 상환이 중단되었기 때문에 주택 압류 절차를 밟을 것이라는 내용.
  • 주택 소유주에게 아직은 밀린 모기지를 갚을 수 있는 권리가 있음을 알리는 내용. 즉, 만일 밀린 모기지를 모두 갚으면 은행은 이를 받아 들여야만 하고 모기지를 다시 원상 복귀 시켜야만 한다는 내용. 이 기간 동안에는 은행에서 주택 소유주에게 변호사 비용이나 법원 경비를 청구할 수 없음을 알리는 내용.
  • 어느 기한까지 은행에 납부하면 주택 압류 절차를 피할 수 있는 금액. 그동안 내지 않았던 모기지 금액의 총합보다 많을 수 있음에 유의하십시오. 또한, 은행은 최소한 30일 이상의 기한을 주택 소유주에게 주어야 합니다.
  • 밀린 모기지를 갚지 않을 경우 진행될 절차.
  • 법원에 소장이 제출된 이후에도 주택 압류 절차를 중단할 수 있는 방법이 있음을 알리는 내용.
  • 주택 압류 절차가 진행 중이라도 주택 소유주가 여전히 제 3자에게 주택을 팔거나 증여할 수 있음을 알리는 내용.
  • 변호사와 상담하는 것이 중요하다는 점을 알리고 카운티 변호사 추천 서비스와 무료 법률 기관의 연락처를 알림.
  • 뉴저지 은행 및 보험국을 포함, 밀린 모기지를 갚을 수 있도록 도움을 줄 수 있는 기관들의 연락처.
법원에 소장 제출

주택 소유주가 은행으로부터 위와 같은 편지를 받은 후 30일 이내에 밀린 모기지를 갚지 못하거나 은행과 별도로 합의를 이루지 못한다면 은행은 주택 압류 절차 진행을 위한 소장을 법원에 제출합니다. 이 소장에는 소장을 제출한 은행에게 주택 압류 절차를 진행할 권리가 있음을 증명하는 모든 사실이 포함되어야 합니다.

주택 소유주에게 소장 전달

소장을 법원에 접수한 후 은행은 소장을 주택 소유주에게 공식 송달해야 합니다. 소장의 공식 송달은 피고와 원고 모두와 이해 관계가 없는 제3자가 인편으로 직접 전달해야 하는 것이 원칙입니다. 이 때, 은행은 일반 및 등기 우편으로 사본을 추가로 보낼 수도 있습니다. 만일 은행이 소장을 직접 주택 소유주에게 전달할 수 없다면 법원의 허락을 얻어 신문 광고를 통해 “공식 송달”을 시행할 것입니다. 만일 신문 광고를 통한 공지가 “공식 송달”로 인정되면 그 이후 진행되는 절차와 관련된 통보는 모두 신문 광고를 통해 이루어집니다.

주택 소유주에게 전달되는 소장 패킷에는 법원을 통한 의무 프로그램인 중재 과정에 대한 정보도 포함됩니다. 이 중재 과정은 소장을 받으신 후 60일 이내에 신청하셔야만 거칠 수 있으며 60일 이후에는 특수 상황이 아닌 이상 허용되지 않습니다. 그러나, 중재 과정 기간 동안 주택 압류 절차가 중단되는 것은 아닙니다.

접수된 소장에 대한 답변서 제출

소장을 전달 받은 후 35일 이내에 답변서를 법원에 제출하셔야 합니다. 답변서란 이미 접수된 소장의 내용에 대한 답변을 담은 서류로서 법원에 제출하는 공식 서류입니다. 답변서에는 원고의 소장에 명시된 내용 중 사실은 인정하고 사실이 아닌 사항은 부정을 하시면 됩니다. 한편, 사실인지 아닌 지 본인이 알 수 없는 사항은 사실이다 아니다라고 답변할 만큼 명시된 내용에 대한 지식이 충분하지 않다라고 답변하시면 됩니다.

또한, 답변서에 원고가 본인에 대한 소를 제기할 권리가 없음을 밝힐 수 있는 본인의 항변 사항도 추가로 서술하실 수 있습니다.

답변서는 Office of Foreclosure라는 부서에 접수를 시키셔야 하는데 현재 뉴저지에서는 법원의 온라인 페이지를 통해 접수를 해야 합니다. 법원에서는 피고 (주택 소유주)의 답변서를 검토한 후 재판 절차를 거쳐야 할 주택 압류 사건인지 재판을 거치지 않고 주택 압류 절차를 진행할 것인지를 판단합니다.

피고의 답변 제출 불이행으로 인한 결석 판결문 및 최종 결석 판결

피고가 소장을 받은 지 35일 이내에 답변서를 제출하지 않거나 제출한 답변서의 내용이 원고의 소장에 제기된 사항에 대해 인정만하고 부정이 없거나 별도의 항변 내용이 없는 경우, 은행은 법원에 결석 판결문 발행을 요구할 수 있습니다. 법원에서 판결문을 발행한 후에도 피고쪽에서 법원에 아무런 연락을 취하지 않으면 은행은 그 결석 판결을 최종화해 줄 것을 법원에 요청합니다.

그러나, 법원에 판결문 발행을 요청하기 14일 전에 은행은 반드시 주택 소유자에게 다시 한 번의 기회를 주어야 합니다. 이 때, 만일 밀린 모기지를 갚을 능력이 된다면 은행으로부터 통지를 받은 후 10일 이내에 은행에 연락하여 이 사실을 알리셔야 합니다. 이 때 은행에 보내는 통보는 수신자 확인증이 첨부된 등기 우편으로 보내시기 바랍니다. 편지를 쓴 날짜부터 45일 이내에 밀린 모기지를 다 갚으셔야 합니다.

만일, 결석 판결을 막지 못하면, 법원은 결석 판결을 최종화하고 경매를 통해 주택을 매매할 것을 명령합니다. 경매 일정은 정해지는대로 법원에서 주택 소유주에게 통보를 보냅니다.

주택 경매 (Sheriff’s Sale)

은행이 압류한 주택을 경매로 처분하기 위해서는 지역 신문에 최소한 4주간은 공고를 해야 합니다. 이 4주 동안 최종 판결문에 명시된 채무(밀린 모기지보다 높을 수 있음) 금액을 모두 갚을 수 있다면 경매를 막을 수 있습니다.

경매 일정이 이미 잡힌 경우라도 수수료를 내고 2주간을 연기할 수 있습니다. 2주보다 더 오랜 기간 연장하고 싶은 경우에는 법원에 정식 청원서를 제출해야 합니다. 이 때에는 은행이 경매 일정의 연기에 동의한다고 해도 판사가 서명한 판결문이 필요합니다.

경매 이후 주택 소유주의 권리

경매를 통해 주택이 매매된 이후에라도 10일 이내에 주택을 재융자하거나 팔 수 있습니다.

주택 판매 대금

경로 주택이 팔린 경우, 판매 금액이 밀린 모기지 금액보다 크면 은행은 일단 모기지를 갚고 나머지를 주택 소유주에게 돌려줍니다. 반대로, 판매 금액이 밀린 모기지 금액보다 적으면 은행은 부족한 금액에 대해 소송을 통해 주택 소유주에게 이를 청구할 권리가 있습니다.

경매 이후 2주가 지나면 은행에게 명의가 이전될 수 있습니다.

주택 압류를 막으려면

결석 판결문이 법원으로부터 발행되기 전까지는 밀린 모기지와 연체료를 납부함으로써 주택 압류를 막을 수 있습니다. 결석 판결이 최종화 된 이후 경매가 시작되기 전까지는, 모기지 전체를 다 갚거나 (밀린 모기지를 포함한 총 모기지 금액), 재융자를 받거나 대출 조정을 통해 주택 압류를 막을 수 있습니다. 은행과의 협상을 통해 집을 잃지 않으면서 대출금을 갚아 나갈 수 있는 방법을 모색할 수도 있습니다.

만일 주택 압류를 피할 수 없다면, 파산 신청을 고려해 보실 수 있습니다. 파산을 신청하게 되면 파산 신청인의 부채 추심 과정은 모두 동결됩니다. 즉, 모기지 대출금을 비롯한 모든 채무에 대해 채권자가 변제 받을 절차를 중단해야 하는 것입니다. 파산 절차는 신청인의 모든 부채를 파산 법원이 정한 규정과 파산법에 따라 처리가 되므로 채권자와의 별도 협상은 이루어질 수 없습니다.

파산 신청을 한다고 해서 주택  대출금이 없어지는 것은 아닙니다. 다만, 재정 상태를 재정비하고 다시 정상적으로 대출금을 갚을 수 있을 때까지 시간을 벌 수 있습니다. 그러나, 파산을 통해서 담보가 없는 부채를 없앨 수 있기 때문에 주택 대출금을 상환할 수 있는 돈을 마련하기가 쉬울 수 있습니다. 파산은 주택 대출금 뿐만이 아니라 한 개인이 변제 의무를 진 부채 전체에 영향을 미치는 절차입니다. 따라서, 실제로 파산을 신청하시기 전에 충분한 조사와 분석을 거치시기를 권고 드립니다.

최유미 변호사 – 뉴저지, 뉴욕 라이센스 소유
choibose.com

위 내용은 법률 자문이 아닌 법률 정보 목적으로만 제공되었습니다.위 정보를 수령하였다고 해서 변호사-고객 관계가 형성되는 것은 아닙니다. 그러므로, 위 정보를 제공한 개인 및 사업자는 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.

 

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