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주택 구매 – 주의하고 점검할 사항

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주택 구매 시 점검 사항

주택 구매 를 계획하고 계십니까? 계약서에 서명하시기 전 아래 사항들을 점검하시도록 권유드립니다. 

주택 구매 는 한국에서와 마찬가지로 미국에서도 대부분 우리 한인들에게 있어서 가장 큰 규모의 구매임과 동시에 우려의 항목이기도 합니다. 왜냐 하면, 주택 구매 시 그만한 재력을 갖추었다는 자부심이 있지만 앞으로 몇 십년간 주택 관리 및 재산세 납부의 부담도 따르기 때문입니다. 주택 구매 이전 가장 기본적으로 짚고 넘어가야 할 사항을 간단히 알려 드리고자 합니다

  1. 세금 공제 혜택 vs. 추가 세금 납부

우선, 주택을 처음 구매하시는 분은 첫 주택 구매자에게만 해당되는 세금 혜택을 받으실 수 있습니다. 또한, 매년 연말 정산 시 주택 소유주에게만 적용되는 개인 공제 항목을 이용하여 납부해야 하는 세금을 줄이실 수도 있습니다. 예를 들어, 주택 구매 시 집값의 약 20% 를 다운 페이하고 나머지를 모기지로 충당하신다면 매달 납부하는 모기지 중 이자 부분에 대해서는 매년 연말 세금 정산 시 세금 혜택을 받으실 수 있습니다. 이는 집을 소유하지 않고 렌트를 사시는 분들에게는 해당이 되지 않으므로 이 부분에서 주택 소유주는 절세의 효과를 볼 수 있는 것이지요.

한편, 주택 소유주는 매년 지방 정부에서 (타운쉽, 보로 등) 책정하는 재산세를 분기별로 내야 하는 의무가 있습니다. 재산세는 주택이 위치한 타운쉽의 위치에 따라 또, 집의 현 시세에 따라 큰 차이가 있을 수 있습니다. 다만, 집을 소유하지 않았을 때에는 걱정하지 않아도 되었던 재산세를 주택 구매와 동시에 납부해야 할 새로운 의무가 생기는 것입니다.

  1. 주택 점검 (Inspections)

사시려고 하는 집이 큰 하자 없이 튼튼한 집이라는 것을 주택 구입 전에 확인 받고 싶으시지요? 그렇다면 주택 구매 전 반드시 주택 점검 과정을 거치셔야 합니다. 인스펙션을 통해 확인 받을 수 있는 것들 중 예를 들자면 주택 내부에 악성 곰팡이 혹은 흰개미 (termites) 피해가 있는 지 그렇다면 그 피해가 어느 정도인지를 알아볼 수 있는 것은 물론 지붕, 냉난방, 가전 제품 작동 여부까지 주택 내, 외부를 자세히 그리고 꼼꼼히 점검해야 합니다.

  1. 여러 기관 지방 정부

집의 주인이 되었다고 해서 집의 개/증축이나 관리를 주인 마음대로 하거나 혹은 방치하거나 해도 되는 것은 아닙니다. 예를 들어, 주택 소유자 협회 (Homeowners’ Association)가 있는 주택 단지 내의 집을 구매하셨다면 해당 협회의 정관 및 규정을 준수하셔야 합니다. 예를 들어, 애완견을 키우지 못하도록 규정한 협회도 있으며 심지어는 뒷마당에 세우는 창고의 색깔까지 규제하는 협회도 있습니다.

주택 소유자 협회 이외에도 타운쉽이나 보로 당국은 주택 증축이나 개조, 수리에 관련된 법령과 규정을 적용시키기도 합니다. 예를 들어, 담장의 높이를 규제하기도 하고 뒷마당에 평상 (deck)을 부설할 수 있는 지 또 가능하다면 그 넓이와 높이, 지반 충족 요건 등을 규제하고 허가해 주는 것은 타운쉽 정부입니다.

  1. 보험

주택 구매 시에는 타이틀 보험과 주택 보험 두 가지의 보험을 구매하셔야 합니다. 귀하가 주택을 구매하실 때는 건물과 대지는 물론 그 집의 “소유권” (title)도 함께 구매하시는 것입니다. 그런데, 이 소유권이 아무 문제가 없이 현재의 주인이 완전히 소유한 것일 수도 있고 압류나 저당이 잡혀 있는 흠이 있는 소유권일 수도 있습니다.

주택 구매 시 타이틀 보험 회사는 상세한 타이틀 서치를 통해 조사한 내용을 리포트로 만들어 집을 사는 사람에게 제공합니다. 여기에는 집의 정확한 위치, 측량도는 물론 타이틀에 저당, 압류가 걸려 있는 지, 해당 부동산에 지역권 (easement)[1]이 걸려 있는 지 등도 나타납니다. 타이틀 리포트를 받으시면 타이틀 보험을 들기 전에 이를 상세히 검토해 보시기를 권유 드립니다. 타이틀 리포트를 제대로 검토하지 않아서 흠이 있는 타이틀에 보험을 든다면 보험료도 높을 뿐 아니라 나중에 문제가 생겼을 때 보장을 받을 수 없을 수도 있기 때문입니다.

그러나, 아무리 상세한 서치를 한다 하더라도 발견되지 않는 결함이 있을 때도 있습니다. 바로 이 때, 새 주인을 보호해 주는 것이 타이틀 보험입니다. 즉, 예를 들어, 만일 이전 소유주가 재산세를 내지 않아서 주택에 이 금액이 압류되어 있는데 이를 타이틀 서치를 통해서 나타나지 않아서 모르고 주택을 구매했다고 하더라도 타이틀 보험을 통해 이를 해결할 수 있습니다.

두 번째, 주택 보험은 자세한 설명이 필요 없이 반드시 구입하셔야 한다는 사실을 모두 알고 계실 것입니다. 이렇게 큰 금액의 재산을 보험 없이 유지하신다는 것은 위험 천만한 생각입니다. 주택 보험은 도난이나 고장, 파손 등에서부터 주택 내에서 발생한 사고로 인한 인명 사고까지 본인의 희망에 따라 상품을 선택하면 보장 받을 수 있는 범위가 매우 광범위합니다. 주택과 관련하여 발생할 수 있는 모든 재난/피해를 보장해주지 않는 기본적인 주택 보험이라 하더라도 보장 받을 수 있는 사건/사고 등이 있으므로 주택 보험은 필수라 하겠습니다.

  1. 모기지 획득 주택 점검 조항

주택 매매 계약에 서명하시고 소정의 디파짓을 주신 후 클로징 날짜까지는 보통 30일에서 60일 혹은 그 이상의 기간이 걸립니다. 이 기간은 계약서 상의 조건을 해결하는 데 필요한 기간입니다. 즉, 이 기간 내에 주택 구매자는 모기지를 신청해서 받아야 하고전문 주택 점검인을 고용하여 주택을 점검해야 합니다. 이 때, 집에 하자가 발견된 경우 집을 파는 사람은 이를 직접 고치거나 예상 수리비를 산정하여 그만큼 집을 사는 사람에게 돌려 주기를 결정해야 합니다. 모기지 신청 후 승인을 받기까지 상당한 시간이 소요되므로 집을 사시는 분들은 계약서 서명 후 즉시 모기지 신청 절차를 진행하시도록 권고 드립니다.

   6. 점유 증서 (Certificate of Occupancy)

클로징을 하기 전 파는 사람은 점유 증서 (Certificate of Occupancy)를 해당 타운쉽으로부터 받아서 사는 사람에게 주어야 합니다. 점유 증서는 해당 주택이 사람이 안전하게 거주할 상태임을 타운쉽에서 확인해 주는 것입니다. 따라서, 집을 사시는 분은 반드시 이를 수령하셔야 합니다.

주택을 구매하시는 일은 매우 기쁘면서도 중요한 일입니다. 따라서, 가능한한 준비를 철저히 하시고 계획과 이정표를 되도록 자세하게 만들어 놓으신다면 발생할 수 있는 실수를 줄이시는 데 큰 도움이 될 것입니다. 또한, 주택 매매 계약서의 조건과 약관 등을 면밀히 검토하셔서 발생할 수 있는 실수 가능성을 미리 파악하시면 이를 미연에 방지하실 수 있거나 능동적으로 대처하실 수 있을 것입니다.

[1] 법적 소유권을 갖지 않는 상태이지만 해당 부동산을 이용할 수 있는 권리. 예를 들어, 우리집에 driveway가 없을 경우 옆집의 양해로 옆집의 driveway를 함께 사용할 수 있는 권리 등. 이때, 옆집의 타이틀에 제가  옆집 driveway에 대한 easement를 가진 것으로 나타납니다.

최유미 변호사 – 뉴저지, 뉴욕 라이센스 소유
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위 내용은 법률 자문이 아닌 법률 정보 목적으로만 제공되었습니다.위 정보를 수령하였다고 해서 변호사-고객 관계가 형성되는 것은 아닙니다. 그러므로, 위 정보를 제공한 개인 및 사업자는 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.

 

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최유미 변호사는 뉴욕과 뉴저지 변호사로서 상법, 부동산법, 가정법, 상속법 등을 전문으로 하고 있습니다. 서강대학교 영어 영문학과와 한국 외국어대 동시 통역 대학원을 졸업한 후 한국, 영국, 미국 등에서 국제 회의 통역사 및 경영 자문 컨설턴트로 일을 하였으며 뉴욕 주립대 버팔로 법대를 졸업한 후 현재 뉴저지에서 변호사로 활동하고 있습니다.

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