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주택 소유권 지키기

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채권자, 압류, 담보권 설정, 주택

주택 소유권 지키기

살고 계신 주택을 모기지 없이 완전 소유하고 계십니까? 그렇다면, 혹시 발생할 수 있는 소송의 채권자로부터 주택 소유권 을 지키기 위해 미리 해 놓을 수 있는 법적 장치들이 무엇이 있나 알아봅니다.

힘든 이민 생활 중에 어렵게 마련한 주택, 행복한 가정의 “보금자리”이면서 동시에 대부분 서민의 가장 큰 자산이기도 합니다. 뉴욕, 뉴저지를 포함한 미국 대부분 지역에서는 최근 주택을 포함, 부동산 가치가 증가함에 따라 주택이 주식 시장이나 금융권을 통한 투자와 함께 인기 있는 투자 수단으로 자리 매김하고 있는 것도 사실입니다.

그러나, 주택은 소송 등과 같은 귀하의 전체 자산에 영향을 미칠 수 있는 사건이 발생할 경우 가장 불리한 자산 항목이기도 합니다. 일반 서민의 경우 처음 주택 구매 시 약 80% 혹은 그 이상의 모기지를 얻어 구입하시는 경우가 대부분입니다. 집은 본인의 명의로 구매를 하셨지만 이 경우 사실상 집주인은 모기지를 내 준 은행입니다. 따라서, 모기지를 다 갚고 카운티 기록에서 모기지 기록을 정리한 후 진정한 의미의 본인 단독 소유로 만든다는 것은 사실 매우 뿌듯하고 보람된 일입니다. 그러나, 안타깝게도 만일 소송이나 채권자가 법원의 판결문을 통해 귀하의 자산에 압류를 걸고자 한다면 귀하가 모기지 등 부채 없이 소유하고 있는 주택은 첫 번째 공격 대상이 될 것입니다. 전체 모기지를 상환하고 내 집을 온전히 소유하는 것이 나쁘다는 것은 결코 아닙니다. 다만, 혹시 발생할 수 있는 소송이나 채권자들로부터 혹은 다른 위험으로부터 집을 보호할 수 있는 안전 장치를 해 놓지 않은 채 가치가 상당한 자산, 즉 주택을 부채 없이 보유하는 것은 위험할 수 있다는 것을 알려 드리고자 합니다.

그렇다면, 이를 방지하기 위해 미리 만들어 놓을 수 있는 안전 장치는 어떤 것들이 있을까요? 혹시 발생할 수 있는 소송으로부터 집을 보호하기 위한 방법은 몇 가지가 있습니다만 귀하가 살고 계시는 지역, 결혼 여부 및 집에 대한 귀하의 순수 소유 지분이 (Equity) 얼마나 되는 지에 따라 취할 수 있는 방법이 다릅니다. 이 때 한 가지 유의 하실 점은 월세를 내 주는 투자용 부동산과 본인이 실제로 거주하고 있는 거주지 주택은 자산 보호와 재산세 상 취급이 다르다는 점입니다.

포괄 보상 보험 (UMBRELLA INSURANCE)

흔히 “우산”보험 이라 불리는 포괄 보상 보험은 보험 가입자에게 발생할 수 있는 다양한 종류의 송사로부터 가입자를 보호해 주는 보험입니다. 개인이 연루된 것이거나 그 개인이 영위하는 사업과 관련된 송사도 포함됩니다. 보통 최고 $1백만불이나 $2백만불의 보험금을 지급 받으려면 1년에 $300에서 $500정도의 보험료를 지급하시면 됩니다. 그러나, 포괄 보상 보험이 모든 것을 커버하는 것은 아닙니다. 예를 들어, 사기, 형사, 무모 혹은 과실로 인한 송사는 커버가 되지 않을 수도 있습니다. 그러나, 법률 제도만 믿고 보험 따위는 가입하지 않아도 된다고 조언하는 변호인이 있다면 이 또한 중대한 위험을 간과하는 것입니다.

집을 담보로 한 새로운 대출

이제 모기지가 없으니 집을 담보로 새로운 대출을 받는 것입니다. 집이 담보로 잡혀 있으니 채권자의 눈에는 집을 통해 채무액을 돌려 받을 수 있는 가능성이 줄어드는 것이지요. 홈 에퀴티 대출이나 상환 최우선 순위 주택 담보 대출 (집이 팔리거나 채권자가 여러명인 경우 이 대출이 상환의 가장 우선 순위가 됨) 등을 통해 다른 곳에 투자하여 추가로 부를 창출할 수 있습니다. 이러한 방법은 적법한 방법이면서 채권자들이 쉽게 귀하의 주택에 대한 권리를 주장할 수 없게 하는 방법입니다. 어떤 분들은 일종의 유령 회사를 차려서 그 회사가 본인의 주택에 담보권을 설정한 것으로 기록을 만들기도 합니다. 이렇게 하면 주택에 담보권이 설정되어 있는 것은 사실이기 때문에 집에 대한 타이틀 조사나 주택 소유주의 자산 조사 등을 할 경우 귀하의 실제 소유 지분은 거의 없는 것으로 나올 것입니다. 따라서, 아직 소송이 시작되지 않은 경우라면 채권자가 승소하더라도 채무금 상환 가능성이 적기 때문이 아마 소송을 아예 시작하지 않을 수도 있을 것입니다. 그러나, 소송이 시작 되어서 원고나 판사가 유령 회사와 허위 담보권 설정 사실을 발견하게 되면 해당 주택은 압류의 대상이 됩니다.

위험이 적은 배우자에게 명의 이전

부부 중 한 명의 소비 패턴이나 직업/사업 관련 여부 등에 따라 채권자로부터 시달릴 위험이 적은 배우자에게 집 명의를 이전함으로써 집을 잃는 위험을 줄일 수도 있습니다. 각 주마다 다르긴 하지만, 일반적으로 한 쪽 배우자가 발생 시킨 부채의 채권자가 다른 배우자가 “단독”으로 소유하고 있는 자산에 압류를 걸어 상환 받기는 여간 어려운 것이 아닙니다. 따라서, 결혼한 가정의 자산 관리 방법 중 가장 좋은 방법 중 하나는 중요한 자산을 위험 노출 가능성이 적은 배우자의 “단독” 명의로 돌려 놓는 것입니다. 이를 위해 혼전 계약서나 (프리넙) 결혼 후 계약서 (포스트넙) 등을 작성하여 직장/사업의 성격 상 혹은 소비 패턴에 따라 채권자로부터 재산을 압류 당할 위험이 적은 배우자의 “단독” 명의로 가치 있는 자산을 바꿀 수 있습니다. 예를 들어, 남편이 사업을 하는 관계로 앞으로 송사에 휘말릴 가능성이 있는 경우, 가정의 중요한 자산을 부인의 단독 명의로 돌려 놓으면 혹시 발생할 수 있는 압류 가능성을 피할 수도 있습니다. 물론, 모기지 등과 같이 부부가 공동으로 책임을 지기로 애초에 서명을 한 부채라면 부부가 함께 책임을 져야 합니다. 또, 물론, 이혼을 하게 되면 본인 명의로 된 자산은 결혼 생활 중 함께 모은 자산이라도 해당 배우자의 단독 소유로 인정, 이혼 시 공정 분배의 대상에서 제외될 수도 있습니다. 따라서, 배우자의 단독 명의로 재산을 옮기기 전 신중히 생각하실 필요가 있습니다. 채권자로부터는 재산을 보호할 수 있을 지는 몰라도 이혼 시 전 배우자에게 고스란히 뺏길 수도 있기 때문입니다.

부동산의 부부 공동 소유 (TENANCY BY THE ENTIRETY)[1]

만일 결혼 후 부부가 함께 주택을 구매하셨다면 아마도 대부분은 “Tenancy by the Entirety,” (TBE)(부동산의 부부 공동 소유) 형태로 명의를 받으셨을 것입니다. 간단히 말씀 드리자면, 주택의 소유권 형태가 TBE로 되어 있다면 만일 한 배우자가 소송에 휘말리게 될 경우, 부부가 공동으로 소유한 주택에 압류를 걸거나 혹은 주택의 지분을 반으로 나누어 그 절반 (송사가 걸린 배우자의 몫)에라도 압류를 걸 수는 없습니다. 예를 들어, 남편이 사업상의 실패로 소송에 휘말려 채권자가 생겼을 때 사업 실패와는 전혀 무관한 부인의 집에 (그 집은 남편의 집임과 동시에 부인의 집이기도 하기 때문에) 압류를 걸 수는 없다는 것입니다.

Tenancy by the entirety (“TBE”) 는 뉴저지에서는 합법적으로 결혼한 부부, 동성이건 이성이건 합법적으로 동거 커플로 등록을 한 가정 (civil union partnership)의 당사자들에게만 해당됩니다. TBE 형태로 부부가 주택을 소유하면 한 명의 배우자가 사망 시 유언장의 내용과 상관 없이 해당 주택의 소유권은 다른 배우자에게로 자동으로 넘어갑니다. 또한, 부부 생존 시 다른 배우자의 동의 없이 한 배우자가 주택을 매도할 수도 없습니다. 이런 경우, 배우자 한 쪽만이 발생 시킨 부채의 채권자는 부부가 TBE로 공동 소유한 주택에 대해 담보권을 설정할 수는 있어도 압류를 통해 집을 강제 매도할 수는 없습니다. 한 쪽 배우자만의 채권자는 담보권을 설정한 후 다음과 같은 세 가지 권리를 행사할 수 있습니다.

첫 째, 집이 팔리면 부채 순위에 따라 매도금으로부터 부채액을 상환 받을 수 있습니다.

둘 째, 부채와 상관 없는 배우자 사망 시 채권자는 생존한 배우자를 대신하여 해당 주택 전체에 대한 소유권을 가져갈 수 있습니다.

셋 째, 채권자가 부채 상환의 책임이 있는 배우자의 권리를 이용하여 실제로 그 집을 점유할 수도 있습니다. 물론, 현실적으로 채무자의 집에 들어가서 채무자의 배우자와 함께 살겠다고 주장할 채권자는 극히 드뭅니다. 그러나, 채권자가 그 집에 들어가서 살 권리가 있기 때문에 만일 그 집이 월세를 내 준 집이라면 비 채무자 배우자가 받는 월세 수입의 절반을 요구할 수 있습니다. 또한, 비 채무자 배우자가 거주를 하고 있지만 채권자가 직접 들어가서 그 배우자와 살겠다고 하지 않으면 비 채무자 배우자가 채권자와 살아야 할 불편을 겪지 않아도 되는 만큼에 해당하는 금전적 보상을 요구할 권리도 채권자에게 있습니다.

하지만 TBE의 가장 중요한 점은, 채권자가 위 세 가지 권리를 가지고 있기는 하지만 집을 강제로 팔 수 있는 권리는 없다는 것입니다. 그러나, 뉴저지에서는 이를 무시하고 채권자에게 집을 강제로 팔 수 있도록 허용하는 경우도 있을 수 있습니다. 한 쪽 배우자만의 책임으로 집에 담보권이 설정된 경우, 아무 책임이 없는 다른 배우자의 재산이기도 한 집을 강제로 팔아서 그 빚을 갚는다는 것이 불합리한 판결로 생각되는 것이 사실입니다. 그러나, 뉴저지에서는 이를 사법적으로 인정하여 채권자는 결코 집을 강제로 팔 권리는 없다라고 확실히 판결을 내린 선례가 없습니다. 따라서, 집의 강제 매도나 소유권 강제 분할은 해당 법원/판사의 재량에 의해 좌우될 가능성이 큽니다.

만일, 집의 가치가 너무 크지 않고 가족의 수입이나 생활 형편 등에 맞는 정도의 주택이라면 법원에서도 강제 매도를 판결하지는 않을 것입니다. 하지만, 가족 구성원 숫자에 비해 지나치게 크고 호화로운 집이거나 현재 가족이 거주하고 있는 주택이 아니라면 판사는 강제 매도를 명령할 가능성이 큽니다.

정리해서 말씀 드리면, 결혼한 부부의 경우 TBE를 통해 한 배우자의 채권자로부터 주택을 보호할 가능성이 있습니다. 그러나, 뉴저지에서는 TBE로 되어 있다고 해서 주택이 무조건 안전한 것은 아닙니다. 또한, TBE를 통한 보호 장치는 보통 현재 거주/점유하고 있는 주택에만 해당되며 이 때에도 보호가 완벽한 것은 아닙니다. 하지만, TBE로 되어 있지 않은 주택의 명의를 TBE로 바꾸는 것은 매우 쉽고 비용이 적게 든다는 장점은 있습니다.

현재 귀하의 주택 명의가 TBE로 되어 있는 지 아닌 지, 또 TBE로 바꿀 수 있는 자격/상황이 되는 지를 먼저 알아 보시고 이를 진행하시려면 전문 변호사와 상담하실 것을 권유 드립니다.

[1] 뉴저지에서는 단지 부부의 경우에 한해 인정되는 공동 소유권의 형태로 해당 부동산의 소유권을 취득할 당시 법적인 부부이어야 하며 부부 중 한 사람이 사망하게 되면 자동으로 남아 있는 사람에게 소유권 전체가 이전됩니다.

최유미 변호사 – 뉴저지, 뉴욕 라이센스 소유
choibose.com

위 내용은 법률 자문이 아닌 법률 정보 목적으로만 제공되었습니다.위 정보를 수령하였다고 해서 변호사-고객 관계가 형성되는 것은 아닙니다. 그러므로, 위 정보를 제공한 개인 및 사업자는 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.

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