Home 부동산법 주택 압류 (포클로져 foreclosure)시 세입자의 권리

주택 압류 (포클로져 foreclosure)시 세입자의 권리

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주택 압류, 포클로저, 세입자

세 들어 살고 계시는 주택이 주택 압류 절차 (Foreclose) 에 넘겨졌습니까? 그렇다면 이 상황에서 세입자의 권리는 무엇인지 알아봅니다.  며칠 전 중앙일보 미주판에 아래와 같은 질문이 올라왔습니다. 이에 대한 제 답변을 옮겨왔습니다. 

질문: 

6월 26일날 bergen county department에서 저희가 tenant로 거주하고 있는 집이 foreclose 하고 sale로 넘어가기로 sheriff department에서 서류가 날라왔습니다. 랜드로드는 이번달 렌트를 내고 한달후 집을 비워달라고 하는데, 저희들 렌트날짜는 16일 입니다. 어떻게 하는것이 좋을까요?

제 답변:

좀 더 자세한 정보가 필요합니다만 질문자님이 지금 현재의 랜드로드와 유효한 리스 계약을 체결하셨고 리스 기간이 아직 남아 있는 것으로 간주하고 답변을 드리겠습니다. 뉴저지에서는 집이 foreclosure를 통해 새 주인에게 넘어간다고 하더라도 이전 주인과의 유효한 리스 계약은 계속 그 효력을 발생합니다. 예를 들어, 질문자께서 올 1월 1일부터 12월 31일까지 1년간 그 집을 리스하기로 계약을 맺으셨다면 중간에 집주인이 바뀌어도 새 주인은 질문자님을 12월 31일까지는 강제 퇴거시킬 수 없습니다.

아마도 질문자님께서는 6월 26일 Sheriff sale이 잡혀 있다는 공지를 받으신 것 같습니다. 하지만 Sheriff sale이 이 날로 잡혀 있다고 하더라도 많은 경우, 연기가 되기도 합니다. 집주인은 한 번을 연기 신청할 수가 있지만 법원 사정으로 혹은 해당 주택의 모기지를 갖고 있는 은행이 필요한 서류를 미비한 경우나 법적으로 필요한 절차를 밟지 않은 경우, Sheriff sale이 연기 되기도 합니다. 즉, 6월 26일에 Sheriff sale이 실제로 이루어질 지 아닐 지는 아직 판단하기 힘듭니다.

한편, Sheriff sale이 6월 26일 예정대로 이루어진다고 해도 해당 주택의 소유권이 새 구매자에게 당일 넘어가지는 않습니다. 예를 들어, 아무개씨가 Sheriff sale에서 그 집을 산다고 해도 대금을 지불하고 또 해당 계약을 마무리하는 데 필요한 기타 사항들을 완전히 끝내서 아무개씨의 이름으로 된 집문서가 카운티에 등록이 되어야 비로서 그 집은 아무개씨의 소유가 되는 것입니다. 이 때에야 질문자님의 새 랜드로드는 아무개씨가 됩니다.

질문자님의 렌트비 납부 날짜는 16일이므로 이미 이번 달 렌트는 내셨을 것으로 여겨집니다. 부디 영수증을 잘 보관하시기 바랍니다. 만일 6월 26일 예정대로 Sheriff sale이 이루어진다면 다음 렌트 납부일인 7월 16일이 되기 전에 법원이나 새 주인으로부터 (많은 경우, 모기지를 갖고 있는 은행이 새 주인이 됩니다. 이 때, 은행들은 foreclosure된 주택들을 전문으로 다루는 부동산 에이전트를 고용하여 다음 단계를 처리합니다. 따라서, 부동산 에이전트로부터 연락이 올 가능성이 큽니다) 연락이 있을 것입니다. 연락을 받지 못하신다면 해당 카운티의 Sheriff’s Office에 6월 26일 이후 전화하셔서 sale 여부를 확인하실 수 있습니다. 만일 sale이 이루어졌지만 (따라서, 새 주인이 생겼지만) 아직 closing이 되지 않아서 집 소유권이 불분명한 경우, 그 기간 동안은 렌트비를 이전 주인에게 내지 마시고 따로 모아 두시기 바랍니다. 이 때, 렌트비를 낼 의무가 없어진 것이 아니라 누구한테 내야할 지가 불분명한 상태라는 것을 명심하시고 내야할 렌트비를 쓰지 마시고 반드시 모아 두시기를 당부드립니다. 새 주인이 누구인지 분명해지면 그 때부터 새 주인에게 렌트비를 내셔야 합니다.

제 답변이 도움이 되었기를 바랍니다.

위 내용은 법률 자문이 아닌 법률 정보 목적으로만 제공되었습니다.위 정보를 수령하였다고 해서 변호사-고객 관계가 형성되는 것은 아닙니다. 그러므로, 위 정보를 제공한 개인 및 사업자는 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.

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